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多くの方は住宅ローンを組んで住宅を購入します。ここでは住宅ローンを組む際に押さえておきたいポイントをお話します。
自己資金は物件価格の２割程度を目安に
不動産購入には物件本体価格以外に不動産取得税等の税金、保険費用、仲介手数料などがかかります。そのため住宅ローンを組む際には、通常、ローンの頭金として物件価格の2割程度を準備しておくとよいといわれています。
住宅ローン以外の費用も忘れずに
購入後には、住宅ローン以外にも定期的にかかる費用があります。一戸建ては増改築費や修繕費など、マンションの場合では管理費や修繕積立金、駐車場代などです。また、いずれの場合でも発生する費用として、固定資産税・都市計画税、設備・内装補修費などが挙げられます。物件の規模や住む人のライフスタイルなどによって上記の費用は異なりますが、定期的に費用がかかることを忘れないようにしましょう。
「借りられるローン」ではなく「返せるローン」を
住宅ローンは「借りられるローン」ではなく、「返せるローン」を組むのが原則です。目安として、住宅購入によって負担する年間の総額より、毎年払っている家賃と住宅積立金を合計した額が少なければ、基本的に「返せるローン」といえますが、将来の教育費や老後のための資金など、今後のライフプラン全体を考慮した上で返済可能な計画かどうかを判断しましょう。 また、住宅ローンは各種金融機関で様々な商品があります。組み方次第では総返済額に数百万円の差が出ることも珍しくありません。どのプランが一番お得かは是非ご相談ください。お客様ごとによりよいプランをご提案致します。
よく「持ち家と賃貸どっちがいい？」という質問をいただきます。ファイナンシャルプランニング面からいうと一概にどちらがよいとは言い切れません。（不動産業者目線でいったら是非買って欲しいですが・・・）賃貸だと家庭の状況に応じて引越ししやすい点があり、持ち家では自分の家という満足感を得られる点があるなど、簡単に比較することはできません。 そういった居住環境や価値観を考慮せず、資金面のみに着目してみましょう。仮に同じ物件を借りた場合と住宅ローンを組んで買った場合で、生涯かかる総住居費を試算すると大きくは変わりません。しかし、支出の時期やその金額には違いがあります。 賃貸の場合は、平均的かつ継続的に家賃や更新費用といった住居費がかかるため、持ち家以上に老後の住居費を念頭において、老後資金設計を計画する必要があります。 これに対し、持ち家の場合は、最初に自己資金として頭金などの大きな支出があり、その後もローンの返済が続きます。ローンが終われば、老後の負担額は固定資産税・都市計画税といった税金やマンションの管理費が主な支出ですが、まとまった資金が必要となるリフォームを数回行うことも予想されます。つまり、持ち家だと現役の間に多くのお金が必要になりますが、老後の住居費はそれ程かからないことやその資産価値にも期待ができます。
賃貸の時にかからなかった費用がある
毎月の返済額を、これまで支払っていた家賃と同程度に決めてしまうのは避けましょう。賃貸時にはなかった固定資産税などがかかるようになります。また、マンションであれば、別途管理費・修繕積立費なども必要です。さらに、住居が広くなれば光熱費などの負担が増えることもあります。
定年退職前の完済を目指す
月々の返済額を抑えようとすると、どうしても借入期間が長くなるため、完済の時期が遅くなってしまう上、総返済額も増えてしまいます。返済期間は無理のない範囲を年単位で検討しましょう。一般的には、年収の25％以内が無理のない返済範囲とされています。ただし、返済期間を短くしすぎても、月々の返済額が高くなり、将来教育費が多くかかる時期や、収入ダウンなどに対応できない恐れもありますので、無理は禁物です。住宅ローン設計を検討する際は長期的視点が欠かせませんので、キャッシュフロー表を作成し、途中、繰り上げ返済できる見込みがあれば試算しておくなど、最終的には現役の間に完済できるような「返せるローン」を目標としましょう。
目先の低金利で金利タイプを選ばない
変動金利や当初数年間固定金利タイプを選択すると、長期固定金利タイプよりも低金利が適用され、当初の返済額を低く抑えることができます。しかし、長い目でみたときには、将来の金利変動によっては、途中で返済できなくなる可能性もあります。将来金利が上がった場合、どのくらい返済額が上がってしまうのか、ライフプランにどう影響するかなど、事前にしっかりシミュレーションを行ってから選んでください。
不動産購入時にかかる主な税金は以下の４点です。
不動産取得税
有償・無償にかかわらず、不動産を取得した際にかかる税金です（都道府県税）。宅地については、取得した住宅用不動産の価格（固定資産税評価額）の2分の1に対し、3％の税率が課せられます。ただし、マイホームの取得に関しては、一定要件を満たすと、建物、宅地それぞれに軽減措置が設けられています。
登録免許税
不動産の所有権などの権利関係を登記する際に課せられる税金です。登記をすることで、第三者に対し法的に証明できる根拠となります。登記の内容により税率は異なりますが、住宅用の場合は軽減措置が設けられています。例えば、新築の住宅用家屋を取得した場合、本則0.4％ですが、延べ床面積50㎡以上などの一定の要件を満たす家屋であれば0.15％の特例が適用されます。
消費税
土地の取得に消費税はかかりませんが、建物の取得については消費税が課せられます。
印紙税
不動産の売買契約書に貼付します。売買代金により印紙税の額は異なります。また、住宅ローンを組む際、金銭消費貸借契約書にも必要になります。この場合も借入金額により印紙税の額は異なります。
元利均等返済と元金均等返済の違いって？
「元利」均等返済は、毎月の返済額（元金と利息の合計額）を均等に返済していく方法です。一方、「元金」均等返済は、毎月の返済額のうち元金部分を均等に返済していく方法で、利息額は当初は多く、その後少なくなります。 具体的に試算してみましょう。借入額3,000万円、借入期間30年、金利3％（全期間固定）とした場合（ボーナス併用なし）、①元利均等返済の毎月の返済額は126,481円。同条件の②元金均等返済では、月158,333円となります。①では、毎月の返済額は30年間変わりませんが、②の場合は次第に減少していき、最後の返済額は83,661円となります。 総返済額を計算すると、①約4,553万円、②約4,354万円となり、ローンの借入条件がまったく同じ場合は、元金均等返済の方が総返済額は小さくなります。とはいえ、当面の返済額が大きいのがデメリットです。 では、ローンはできるだけ元金均等返済で組むべきかというと、そうではありません。仮に元利均等返済の返済期間を4年縮めると、月返済額は138,594円となり（②の当面の返済額より低い）、総返済額は約4,324万円。さきほどの元金均等返済よりも低く抑えられます。 元金均等返済は当面の返済額が大きくても将来減少していきます。例えば、教育費がかかる時期に家計への負担が軽減されることもあります。そういったメリットを優先する場合は元金均等がいいでしょう。あるいは、一定の返済額を継続的に支払える見込みがあれば、返済期間を短くして、元利金等返済を選択する方法も考えられます。
金利タイプが色々あるけど、何を選べば・・・
大きく分けると、固定金利型、変動金利型、固定金利選択型の三種類があります。 固定金利型は、返済期間中の金利が一定（固定）です。今後の金利変動の影響をまったく受けないため、毎月の返済額や総返済額をあらかじめ把握することができます。 一般的な変動金利型は半年ごとに適用金利が見直されますが（4月、10月）、返済額は5年間変わらず、返済額の内訳（元金と利息の割合）を変えることで金利変動を反映させます。金利が上がれば利息額も上がるため、その分返済額に占める元金額が減少するといった具合です。5年経過すると、その時点の金利水準で返済額は見直されます。ただし、それまでの返済額の1.25倍が新しい返済額の上限とされます。仮に金利が急上昇し、返済額以上に利息額が上がってしまうと、毎月返済しても、元金は減らない上に未払い利息が発生するという事態も起こりえます。 固定金利選択型は、当初一定期間のみ固定金利が適用され、その期間が終了すると、その時点で金利水準が見直されるとともに、金利タイプもあらためて選択し直します。当初の固定期間中、キャンペーン金利として金利が大きく優遇されているタイプでは、仮に金利水準が変わらなくても、キャンペーン期間が終了するだけで適用金利が上がってしまうこともあります。 どのタイプを選べばよいかの判断は、借入金額、借入期間、繰上返済できる見込みなどによっても変わってきます。金利が今後上がると予想すれば、長期固定金利タイプ（10年以上固定金利タイプ）、逆に今後金利が下がると予想すれば、変動金利型や固定金利選択型を選ぶのが一般的な考え方です。金融機関によっては、組み合わせて利用することも可能になっています。 いずれにしても、当初の返済額だけではなく、長期に渡って返せるかどうかを検討することが大切です。特に、変動金利や固定金利選択型を選ぶ場合は、金利変動のシミュレーションを様々なパターンで想定し、金利が上がった場合、ライフプランに影響がないか事前にしっかり確認しておきましょう。
不動産の名義は、原則その対価を負担した割合に応じて登記する必要があります。したがって、夫婦がそれぞれに資金を出し合って購入すると共有名義になります。 共有名義のメリットの一つに、住宅ローンをそれぞれの名義で借り入れた場合、「住宅ローン控除」といった税額控除が夫婦それぞれに適用されることが挙げられます。住宅ローン控除が適用になると、年末時点での住宅ローン残債額に対し、決まった割合（購入した年、経過年数により異なる）の金額が、所得税から控除されます（所得税からの控除分を超えた場合は住民税から控除されます）。 実際に控除を受けるには、いくつか要件を満たさなければなりません。例えば、借り入れる住宅ローンの返済期間は10年以上であること。また、一定の者からの借入金であることも要件となり、「住宅ローン」として金融機関から借り入れる場合は問題ありませんが、勤務先等から融資を受ける場合、無利子あるいは年1％を下回る利率では、控除の対象とはなりません。本人所得にも制約があり、合計所得金額3,000万円以下となっています。購入する住宅は、床面積50㎡以上あること、また店舗と併用住宅である場合は、床面積の2分の1以上部分が居住用として使用されることなどが主な要件となります。 その他にも、住まいを売るときに受けられる「3,000万円の特別控除」やその他の特例が夫婦それぞれに受けられたり、将来相続が発生しても資産が分散されているために有利になるなどのメリットもあります。 なお、共有名義の注意点としては、お金を出した持分に応じた割合で登記しなければ贈与税の対象となることや、売却する際には共有者全員の承諾がなければ売却できないことなどが挙げられます。
「借換え」とは、いま借りている住宅ローンを、別の金融機関から新しく借り入れる住宅ローンで一括返済してしまい、その後は新たに借りた住宅ローンを返していくことをいいます。古い住宅ローンを新しく変更するイメージです。 返済額を軽減する効果がなければ借換えを行う意味はありませんが、返済期間が残り10年以上、ローン残債が1,000万円以上であれば、ある程度の効果が期待できるでしょう。 この場合、ローンの条件がよくなることはもちろんですが、借換えに伴う手数料以上に総返済額が減少することが必要です。一部では金利差が1％以下だと効果が現れないといわれますが、金利タイプの選び方によっては例外もあります。また、担保不動産の価格が下がっていると借換えができないこともあります。 いずれにしても、現在のローンを継続させた場合の今後の総返済額と、借換えた場合のローンの総返済額＋手数料を含めた諸費用の比較を行い、判断をしましょう。
繰り上げ返済とは、通常の月返済やボーナス返済とは別に、任意にまとまった金額を元金に充当する返済方法をいいます。「内入（うちいれ）」ともいいます。 毎回の返済額は元金と利息額の合算ですが、繰り上げ返済の場合は全額元金に充当されるため、今後支払う利息額を大きく減らすことが期待できます。 元利均等返済の場合で考えてみると、繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の二通りあります。
期間短縮型
繰り上げ返済後、返済期間を短くし、毎回の返済額は変えずに返済していく。
返済額軽減型
繰り上げ返済後、残りの返済期間は変えずに、毎回の返済額を減額させる。
総返済額を減らす効果は、期間短縮型の方が高くなります。毎回の返済額を減らすことよりも総返済額を減らすことや、現役の間に完済を目指したい場合には、期間短縮型を選択するとよいでしょう。 逆に、当面の資金繰りが厳しく、毎回の返済額を減らすことを優先したいのであれば、返済額軽減型を検討しましょう。また、こうした繰り上げ返済の利息軽減効果は、借入から早い時期に行った方が高くなります。
マイホームを売却した際、売却損であれば税金はかかりません。売却益が出れば、一定の計算から算出される譲渡益に対して、所得税・住民税がかかります。ただし、一定の要件を満たせば、特例措置があります。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
売却益に対し、3,000万円までは非課税の特例があります。さらに3,000万円を超えて利益が出た場合、所有期間10年超などの条件を満たせば、通常よりも低い税率を適用させることが可能です。
特定の居住用財産の買換えの特例
マイホームを売却し、代わりのマイホームに買換えた場合、売却益に対する課税を繰り延べることができます。「繰り延べ」 とは、買換えたマイホームを将来譲渡するまで課税のタイミングを遅らせる特例です。この特例は、①とは併用できません。 売却するマイホームは、売った年の1月1日時点において、所有期間が10年を超え、実際に住んでいる期間も10年以上と いうことが適用要件です。また、売却した年の前年から翌年までの3年間に買換えることなども必要となります。
なお、売却損の場合は、税金がかからないだけでなく、損失を他の所得と合算する損益通算ができるなど、通算しきれない損失は、その後3年間にわたり繰越控除できる特例があります。 いずれの場合も様々な適用要件があるので、一度税務署等にご相談下さい。
