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不動産投資とは
不動産を他の人に貸し、定期的な賃料から利益を得るという期待と、購入した金額以上に不動産を売却をし、購入した金額以上に売却利益を得るという２つの利益を期待して投資をすることです。つまり、不動産投資とは不動産事業に資金を投資し利益を得るものです。近年の低金利やペイオフ全面解禁による資金運用の１つとして、少子高齢化による年金不安や不動産投資信託（リート）の登場により、にわかに注目されてきています。ちなみに不動産投資では賃料のように定期的に見込める「収入（利益）」のことを「インカムゲイン」、不動産を購入価格以上で売却することによって得られる「利益」を「キャピタルゲイン」と呼びます。
不動産経営投資の特徴
自宅として所有している不動産を別にすれば、「収益性の高い収入」が得られます。さらに不動産はいかなる状況であっても債券や株券のようにゼロにはなりません。 必ず形のある資産が残ります。現金や株券に比べると流動性に若干欠けますが、将来、老後に対する不安を解消する最も安定した資産運用の方法がこの不動産投資だといえます。 すなわち、守るべき資産や余裕資産があれば、不動産投資は重要な選択肢の一つといえます。
利回りが預貯金よりも高い
現在、預金の金利は約0.1％。つまり、1000万円を銀行に預けて、１年間でたった10,000円の利子しかつきません。ご存知の通り、バブル崩壊から20年を経過し、安定期に入った昨今では預貯金の金利は限りなくゼロに近くなってしまったのです。これに対し、不動産投資は、例えば1,000万のアパートが全て空室で無い限り、1年間での家賃収入が1万円のみということはまずありません。 さらに預金の利息が低いということは、不動産を購入する際にローンの借り入れ金利も低いということになります。
超低金利の時代だからこそ、居住用の不動産だけでなく不動産投資をはじめるには最適の時期と言えるでしょう！超低金利の時代が長く続いた結果、まともな利回りが計算できる金融商品がない一方、不動産の価格は低下し、中古の投資用マンションなら２～３００万円程度で購入できます。現在の不動産投資は、低リスクで高利益を得る「ローリスク・ハイリターン」です。 金融商品における超低金利のデメリットが、不動産投資には逆にメリットになっているのです。超低金利でローンを組めば、少ない投資で大きな効果も得ることができるチャンスです。
キャピタルゲイン、インカムゲイン
キャピタルゲインとは、売却益、値上がり益、譲渡益ともいわれる資産を売却した時に得られる利益のことです。税務上では「譲渡所得」の為、一般の給与所得や事業所得などとは別に分離課税されます。 逆に、値下がりによって損失が出た場合を、「キャピタルロス」といいます。不動産でも、購入した不動産を売却し、その売却益を収益として得られます。例えば、不動産を2000万円で買って2200万円で売った時の、差益分200万円がキャピタルゲインです。インカムゲインとは、資産運用や投資に対する利息のことで、資産を手放さずに安定的、継続的に得られます。元本に対する1年間のインカムゲインの割合をパーセンテージに表したものが｢利回り｣といい、収益性の指標になります。 株式投資の場合は配当金、預貯金の場合は利息や受取り利子、投資信託などの場合は収益分配金のことを表します。不動産投資でインカムゲインに当たるのは、不動産を賃貸し、月々の賃料収入を受け取る家賃収入益のことです。 不動産投資でよく表記される、『利回り』と表記されているのは、このインカムゲインについてです
新築投資物件の特徴
耐用年数が長い
当然ながら、新築マンションは中古マンションに比べて、耐用年数は長くなります。 これは、不動産を長期保有することができ、長い間、家賃収益を得ることが出来るということです。 また、売却する際、中古マンションに比べ、高く売ることが、可能となります。
設備などが充実している場合が多い
新築マンションでは、その時点の最新の設備が備わっていることがほとんどです。オートロックや２４時間セキュリティなどの防犯対策、宅配ボックスや、水周りなどの設備等、中古物件に比べて、充実しています。
中古物件よりも空室可能性は低い
賃貸物件を探している人は、予算や場所をクリアした場合、まず、中古物件よりも新築物件を選びます。 すなわち、新築物件のほうが中古物件に比べて、空室になる可能性は低いということです。
中古投資物件の特徴
購入価格が安い
中古物件は新築物件と比較して価格が安くなります。小額での不動産投資が可能というわけです
新築のものよりも利回りが高いことが多い
家賃収入が同じでならば、価格の安い中古物件のほうが表面利回りは当然のことながら多くなります。しかし、新築物件よりも管理費などが高くなることが多い面もあります。
実際に、建物、管理状況、利用状況や空室状況等をに見ることができる
中古物件はすでに稼動し、建物や管理の状態、利用状況や空室の割合を実際に確認して判断することが出来ます。
自己資金が少額でも始められる
評価の高い物件評価の場合、９５％融資も可能である場合があります。 金融機関による第三者査定が資産価値を評価しているということです。 そのような購入方法が不用意に高価な物件を掴まされずに安心して投資する方法であるということです。
安心した毎月の家賃収入が得られる
購入前の高利回り表示であっても、それは満室想定での利回り表示であり、「空室」という可能性があるリスクがあります。現在満室であったとしても、数年後には空室になってしまう可能性があります。入居者の入れ替わり時期には空室であることが以外にも多く、リフォーム修繕やクリーニング期間、募集期間などの費用負担も考慮して検討して行った方が堅実です。
税制上のメリットがある
年間１０～１２０万円程度の税制上のメリットがサラリーマンの方でもあり、税金還付・減額の節税効果も得られる可能性があります。相続税対策としても期待でき、ひとつ大きなものを所有するよりワンルームマンション数個に小分けした方が相続時に分け易いなど、さらなるメリットもあります。また相続時精算課税を利用した贈与の場合などにも有効です。
流動性が低い
不動産は、動かすことができない資産であり、他の金融資産などと比べ流動性が低い資産です。急にお金が必要になった時に換金したくても、預貯金や株券のように今日・明日にもと言うわけにはいきません。最低でも数週間から１ヶ月、通常なら数ヶ月は現金化するまでに時間がかかります。売り急ぐと売却価格も低くする必要にかられる可能性もあるため、不動産投資は、あくまでも「余裕」資金で始めるスタンスが必要です。
売却価格低迷のリスクがある
バブル崩壊後から値を下げた不動産価格も、都心部では上昇に転じてきています。この点に注目してキャピタルゲイン（売却益）を狙ってみるという考え方も間違ってはいませんが、予想に反して下落するリスクもある点は承知しておかなければなりません。あくまで将来的にインカムゲイン（収益）がどれほど見込めるかという点が不動産投資の考え方のベースです。
景気の回復に伴い不動産価格が上がると思われがちですが、需要と供給のバランスからいってバブル期のような不動産価値の急上昇はないといっていいでしょう。立地や条件によってはキャピタルゲインが見込める所もあれば、リスクの高い所もありますが、「少子高齢化」で借り手（需要）の先細りがはっきりしていて、不良債権処理が進んでいけば供給が加速されます。将来的に売却するときのことを考えて値下がりリスクの少ない立地や条件を選ぶようにしましょう。
賃貸人と空室時のリスク
人口密集度の高い人気エリアのワンルームや、すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件を購入する場合はさほど問題になりませんが、駅から遠い物件や、人口が少ない地方都市のアパートを購入する場合、都心部の供給過剰感の高いオフィスビルを購入する場合などは、あらかじめ空き室が発生する可能性の対策を考えておく必要があります。集合住宅の場合、自分で入居者を探す工夫をするとか、一括借り上げ方式（サブリース）を利用するなど、購入前に準備しておいたほうが良いでしょう。 家賃収入は空室時にはありません。よって賃貸人の属性にも気を配りましょう。 賃貸戸数は多く所有するほどリスクは軽減できます。 一棟の場合は平均的に空室率がでて安定性が高く、区分所有の場合は入居率０％か１００％となります。
